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서울에서는 정권 견제론과 국정 안정론이 각각 47%로 동률을 기록했다.
한국은행이 7월과 8월 2회 연속 기준금리 인상을 하면서 부동산 시장에선 우려가 커지고 있다.한국은행의 금리 인상 배경에는 반도체 수출 호조에 따른 경제 성장이 자리한다는 점을 고려하면 최근의 금리 인상을 코로나19 직후의 금리 불확실성 시기와 동일한 국면으로 비교하기는 어려워 보인다.다만 부동산은 물가를 반영하는 경향이 강하지만 금리 인상 역시 수익률 개념에서 서로 연동되기 때문에 부동산 투자 결정 때 반드시 고려해야 한다.

부동산은 크게 주거용과 상업용 두 가지 종류로 나뉜다.이 중 주거용은 거주 목적성이 크지만,상업용은 사실상 100% 투자재다.이러한 투자재의 최종 진입 여부를 가르는 핵심 요소는 무엇일까.이는 우리가 익숙하게 들어온 수익률이다.상업용 부동산과 관련해 많은 사람이 수익률이 중요한 건 알고 있지만 정작,이 수익률에 대한 정확한 개념을 모르는 사람이 적지 않다.

우선 상업용으로 분류하는 부동산으로는 오피스텔과 원룸·고시원·상가·사무실(오피스) 등이 있다.시장에서 이러한 유형을 임대수익형 부동산이라고 통칭한다.이 말은 반대로‘자본 차익’을 노리고 들어가는 상품이 아니라는 의미와 같다.예를 들어 연 3~5%의 임대 수익률을 기대하고,프라그마틱 슬롯 토너먼트3억원짜리 오피스텔에 투자한다면 보증금을 제외하고 월세로 연 900만~1500만원(월 75만~125만원)을 벌 수 있는지가 중요하다.

임대수익형 부동산은 10년가량의 장기 임대를 통해 투자금 일부를 회수해 나가는 구조이기 때문이다.즉 10년 뒤의 가치가 그대로 3억원(오피스텔은 실제 장기간 가격이 정체되거나 감가상각으로 인해 가치가 하락하는 경우도 많다)이더라도 단순 계산하면 투자금 대비 30~50% 수준의‘소득 수익률’이 가능하다고 평가할 수 있다.

상가나 오피스 등 건물 형태의 건물 가치를 결정하는 핵심 요소도 소득 수익률과 밀접하게 연계된다.다만 주거를 겸하는 임대수익형 오피스텔과 달리 상가와 사무실이 혼합되는 상업용 건물은 감정평가 3가지 기법 중 수익률환원법(건물의 수익 평가를 통해 가치를 역산하는 방법)을 적극적으로 활용하는 편이다.즉,어떠한 건물이 연 5% 수준의 수익을 꾸준히 발생시킨다면 덩달아 건물 가치도 올라간다고 볼 수 있다.따라서 임대하기 좋은 입지의 물건이 결국은 자산 가치 상승도 유발한다.

주거용은 상업용 물건과 다른 형태로 수익률을 인식할 필요가 있다.정부 정책 영향으로 주거용은 소유자가 직접 거주를 목적으로 매입하는 경우가 많아졌으므로 임대 수익률은 마이너스(대부분 대출과 세금이 발생하므로 수익률 훼손)가 되며 이 때문에 주거용 물건은 미래에 대한 가치상승,즉‘자본 수익률(시세차익)’이 더 중요하다.

일반적으로 부동산은 실물 자산이기 때문에 물가를 방어(반영)하는 경향성을 지니고 있다.따라서 최근처럼 인플레이션(물가 상승)이 발생할 경우 시차를 두고 가격에 반영되는 특징이 있다.만약 직접 거주가 어려운 주택이라면 전·월세전환율을 적용해 기준금리와 연동해 임대료 수준이 책정된다는 점도 인지해야 한다.

투자 수익률은 위에서 살펴본 소득 수익률과 자본 수익률을 합산한 개념이다.일반적으로 임대 수익률은 꾸준한 흐름을 나타내지만,자본 수익률은 경기 변동에 따라 급·등락하는 패턴을 보인다.즉,투자 수익률은 완만한 흐름과 변동성 흐름 두 가지 요소의 합이므로 상대적으로 중립적인 성향을 지닌다.한국부동산원 등이 발표한 수익률 지표를 통해 시장에 대한 흐름을 해석해 보면,2023년 금리 인상기에 오피스텔의 소득 수익률과 오피스나 중대형 상가의 투자 수익률이 추락하는 패턴을 확인할 수 있다.임대 수익이 꾸준히 발생해도 자본 수익률이 급격히 낮아질 경우 소득 수익률 수준까지 훼손할 수 있다는 의미다(그래프 참조).

시장에서는 일반적으로 국가가 발행하는 채권(국고채) 금리나 은행에 현금을 맡겨 놓고 받는 예금이자를 리스크가 가장 낮은 수익률로 평가한다.이 때문에 리스크를 안고 투자에 나설 때 리스크프리미엄(위험의 정도에 따라 수준이 달라짐)을 반영하는데,앞서 서울 오피스텔의 평균 임대 수익률이 3~5%라면 예금이자가 3~4% 수준인 상황에서 리스크를 안고 투자에 나설 실익은 크지 않다고 볼 수 있다.결과적으로 오피스텔 수익률이 6~7% 수준은 돼야 은행에 돈을 맡기는 것 대비 리스크프리미엄이 높은 합리적 투자라고 할 수 있다.

투자자가 가장 착각하기 쉬운 것 중 하나가 높은 수익률이 나오면 무조건 좋은 물건으로 판단한다는 점이다.예를 들어 서울 역세권 상가의 임대 수익률이 연 3~4%,경기도 외곽 상가의 임대 수익률이 연 6~7% 수준이라고 가정해 보자.수익률만 보면 당연히 경기도 외곽 상가에 투자해야 한다.그런데,온라인 카지노 게임 베스트 온라인 카지노카지노사이트검증사이트실제 의사 결정은 그렇지 않다.그 이유는 서울 역세권 상가는 공실(빈 상가) 위험이 매우 낮은 반면 경기도 외곽 상가는 공실 위험성이 높기 때문이다.

눈에 보이는 수익률은 공실이 없다는 전제에서만 실현할 수 있다.공실 발생 시 수익률은 순식간에 마이너스를 향해 달려간다.특히 서울의 임대 수익률이 수도권이나 지방보다 낮은 이유는 분모에 해당하는 몸값(자산 가치)이 높기 때문인데 이는 입지적 가치와 소득 수준,안전카지노 비타민 사이트지역 상주인구,유동 인구가 풍부한 요소를 가치평가에 반영했기 때문이다.

결과적으로 부동산 시장에서 가장 좋은 투자는,오사카 토토로미래 공실 가능성이 작으면서 수익률이 높은 자산을 찾아내는 과정이라고 볼 수 있다.

윤지해 부동산평론가


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